案例

    1、67平方米的农村住宅房屋的产权人是丈夫，共同居住人是妻子，八年前丈夫把该房屋4万元的价格卖给了邻镇某村民，现在该房屋坐落地段被修路征用，妻子告状买受人和丈夫，说二被告侵害了她的共有权，农村宅基地不得转让，合同无效，要求退款返房。

   2、丈夫七年前把夫妻名下的80平方米的农村住宅房屋以6万元的价格卖给了某退休工人，因该地块被征用要盖商品楼，现妻子提起诉讼，说城市人不能买农村的房屋，合同无效，要求退款返房。买受人提起反诉，退房可以，要求该房屋进行价格评估，原告人按评估价赔偿损失或用同等地段、楼层、面积的房屋给反诉人解决住房问题。

以上案例的共同特点

    1、买卖双方已经按合同约定相互交付了钱款和房屋，买受人已经入住：

2、交易时间在两年以上，甚或几年十几年。

3、引起诉讼的根本原因的诉争房屋所在地段被征用、开发，房屋即将或已被评估，房价数倍增长。

实践中几种处理方法和结果

1、认定合同无效：认定合同无效的理由一般有以下几种，第一，城市居民不得购买农村住宅房屋，房屋买卖合同违反国家法律规定的禁止性规定，认定合同无效；第二，农村宅基地属于本村集体所有，在未取得村民居委会同意的情况下，认定合同无效。

在认定合同无效的情况下，其处理一般为：第一，因无效合同取得的资产相互返还，即钱房相互返还；第二，无效合同项下的权利义务，如拆迁征用的搬迁、安置、补偿权利和义务等不再履行：

2、认定合同有效，认定合同有效的理由是农村村民之间进行的房屋买卖的合同与法不悖，合同有效，驳回售卖人的诉讼请求：

3、买受人善意取得房产，虽然认定合同无效，但售卖方不得对抗善意第三人，驳回诉讼请求。

四、关于“农村宅基地所有权”及“法律的禁性规定”

在我国现行法律框架内，土地包括宅基地只有两种权属，即国有和农民集体所有，对农村宅基地的定性一般是“所有权”归农民集体所有，但由村民自治组织的村民委员会管理。由此看出，房屋售卖人以“宅基地是集体所有”，从而推论出房屋买卖合同无效，显然主体不适格；如果确实是因为宅基地的所有权的争议，主张的主体应当是村民委员会而不是具体的村民个人；更为重要的是，村民之间对房屋的买卖从来不涉及土地所有权的变更问题，不管谁住房子或谁买卖房屋，都不能对房子下面的土地的所有权进行买卖；只有买受人取得村民委员会的同意或村民委员会知情默许，不能因为房屋买卖涉及使用集体土地而认定合同无效。

凡判决中引用《土地法》六十二条而认定买卖行为违反法律的禁止性规定，判定合同无效的，我认为是适用法律不当。《土地法》六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这个规定看，农村村民关于宅基地有两种选择，一是只能拥有一处宅基地，二是没有宅基地，《土地法》限制村民只能有一处宅基地，是相对于二处、多处而言，如果村民选择不要宅基地，法律并不禁止；但法律禁止村民出售、出租房屋后再获得宅基地。

如果因“农村宅基地所有权归集体”而不能买卖房屋的话，由此推论，城市的土地归国家所有，城市居民更不能买卖房屋了。可见，对于村民卖房，并不违反法律的禁止性规定，只有再次审批宅基地，才违反法律的禁止性规定。、

关于“善意取得”

善意取得是有关取得动产所有权或他物权的一项制度，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产基于善意且有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三个行使物权返还请求权；善意取得制度的目的在于保护所有权的稳定和交易的安全。我国有关该制度的明文规定如合同法四十条：合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利；关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则>若干意见》（试行）第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；但我国物权法中适用并明确的规定已经把善意取得制度应用到了不动产的可能性转移上，如物权法一百零六条规定夫处分权人将不动产或者动产转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，…当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定；婚姻法中的规定前面已经叙述。

关于“买受人的损失”

有人认为“出售房屋的农村是弱势群体，办理该类案件应当予以充分考虑他们的利益”，笔者不能苟同这种观点，事实上真正农民的农民很少为自己买卖打官司，他们之所以买房，一般是因为孩子进城，自己进城养老，留在农村的房屋没有实际使用价值而出售：即使心有悔意，但鲜有为此进行诉讼的，因为真正农民的房屋并无多大价值，不值得花费高额的诉讼费去打官司：绝大多数打官司的农民几乎都发生在城郊结合部，其关键诱因是房地产开发引起的土地、房屋、拆迁补偿价值的暴涨。这种情况下，真正的弱势群体是购房人。

近几年房屋降价不但是全国性，而且涨价幅度之大也是众所周知的。在数年以前，一般人买房只要为了自己居住，一旦有了一个可居之所，通常在无力购置第二处住房，更鲜有备居之处。因此，在事过数年之后，售卖人以各种理由剥夺了买受人的住房后，在房价暴涨几倍十数倍的情况下，买受人根本无法以相同的价格购买住房，在前面所举案例以及实践中发生该类纠纷中，房屋买受人所受损失是显而易见的。

买受人受损失是否可以救助，其实与房屋买卖合同的有效性、合法性紧密相关，如果合同被认定合法有效，买受人不仅可以保住住房，而且也没有什么损失：如果合同被认定为违法或无效，尽管受到莫大的损失，也不可能得到司法救助。

几点建议

随着城市化进程的逐步推进，城乡、城效结合地区的农村房屋买卖纠纷必然会逐渐西移并层出不穷，为此，应当平衡刚性法律原则和入性化处理结果；应当有一个权威的规范。笔者以为制定这样的规范应当遵循以下原则：第一有利于保护耕地和农村社会稳定的原则；第二有利于促进城市化原则；第三有利于推进落实城实信用和买卖公平、交易安全原则；第四有利于保护善意第三人利益的原则。

根据以上原则，笔者认为在综合考虑物权法、民法通则、民事诉讼法、合同法、婚姻法、继承法、土地法以及国务院的相关规定的基础上，由上级做出一个统一的规范很有必要。这样的规范应当包含的以下内容：

一、严格按照民事诉讼的规定审理案件，严格审查主体和时效期限，非合同当事人提起诉讼主张合同无效的或限超过两年诉讼时效的，驳回起诉；

二、把是否改变土地和房屋用途作为判断合同效力的基本准则，即凡是购买农村房屋后继续作为住宅的，无论购买人是否为本经济组织成员或是否为农民，合同当然有效；购买房屋以后，用做赢利性经营或进行以赢利为目的改造，则合同无效。

三、把合同的效力与处理结果分离，以购买人是否善意作为结果处理的基本方法，即无论合同是否有效，属于善意购买的，确认不与返还；凡属恶意购买的，确认返还。